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据房天下二手房数据中心统计数据显示，7月份，深圳全市二手房总成交套数为6530套，环比6月的5417套涨幅为20.55%（至此，2016深圳全年二手房已经成交65980套）；市场挂牌均价为49407元，环比6月的48561元涨幅为1.74%，整体而言，深圳7月二手房市场量价“双涨”。

一、二手房市场数据分析

1.深圳二手房数据分析

深圳7月楼市双涨，房价再度提升1%个点

据房天下二手房数据中心统计数据显示，7月份，深圳全市二手房总成交套数为6530套，环比6月的5417套涨幅为20.55%（至此，2016深圳全年二手房已经成交65980套）；市场挂牌均价为49407元，环比6月的48561元涨幅为1.74%，整体而言，深圳7月二手房市场量价“双涨”。以房价的同比水平对比，7月深圳二手房房价同比涨幅为34.20%，房价仍然处在高价的通道，市场交易体量在连续3个月的下跌后，7月出现“扭转”的局面，是3月的高峰下跌后的第一次超过6500多套的市场交易量，整体7月的市场环境是有一定性的“好转”。

搜索量与挂牌量：根据房天下深圳二手房数据中心显示，7月深圳二手房整体搜索量上涨20%幅度，市场出现关注度回升的态势，挂牌量的整体增幅为14.1%，其中宝安福田龙岗均以超过14%的幅度增长，增幅最大的为宝安区，为37.67%的挂牌量增幅，说明在宝安区，业主放盘的积极性明显提高。而搜索量方面，以龙岗福田南山宝安增幅最为明显，其中龙岗以23.51%的环比搜索增幅名列其他区域的第一名，以上四个区域的搜索量均超过18%的涨幅，7月唯独盐田区的搜索量增幅最小，仅为3%。

表1各区县挂牌量价及成交量增幅数据表（数据来源：房天下二手房数据中心）

从表一可以看到，深圳7月整体的挂牌量，成交量，挂牌均价，呈现多数上涨的局面。在挂牌量方面唯独南山和盐田区呈现下跌趋势，挂牌价方面以宝安福田龙岗均全面上涨，涨幅最大为龙岗的1.91%；成交则出现一致性的全面上涨，涨幅最大为宝安和龙岗两个区，均在环比29%的上涨幅度。

图2各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图（数据来源：房天下二手房数据中心）

从图2可以看到，深圳7月各大曲线的挂牌量及挂牌均价环比走势，挂牌均价增幅方面曲线基本持平，而挂牌量的增幅则有比较大的波动，可以看到龙岗和罗湖的挂牌量比较大，占据全深圳的比例比较重，福田和南区两个区县是挂牌量少，而房价比较高，出现两端走势的局面。

图3各区县成交量及成交量环比走势图（数据来源：房天下二手房数据中心）

从图3可以看到，深圳7月各区县的成交量及增幅走势显示，以宝安和龙岗两区的环比涨幅最大，达到29%以上，福田和罗湖，南山相对增幅比较小，这三个区县均是目前深圳高房价的区域，呈现一个“价高淡市”的局面，但相对而言，成交市场的涨幅比较缓慢。

二、网友关注度数据分析

深圳龙岗7月的搜索量次数达到30多万次

据房天下深圳二手房数据统计分析指出，深圳7月网友最关注的区县搜索为龙岗区，按照房天下的网站数据显示是，龙岗在7月的搜索占比占据全市是23.51%，7月的搜索量次数达到30多万次，是罗湖和龙华的2-3倍的搜索量距离，从数据对比也可以看到，7月的龙岗搜索量占比提高了3个点，龙岗在7月的楼市关注度是一个极高的区域。在商圈的搜索中，以龙岗中心城，布吉，东门，宝安中心区和龙华新区为主，关注楼盘中以龙岗的公园大地和布吉的龙珠花园（房价户型二手房租房）为主要关注楼盘，搜索量的占比基本是远远高于其他楼盘。在地铁的搜索关注度中，3号线地铁和1号线地铁的搜索关注度很高，其中3号线的搜索占比达到29.05%，大芬站在3号线的搜索中占比达到42.85%。学校的学区搜索中，以罗湖福田为主，其中深圳中学和荔园小学，翠竹小学的搜索比例占比达到5%以上，而深圳中学以22%的搜索占比全市最高。

1.区县关注度分析

据房天下深圳二手房数据监控中心统计显示，7月深圳市各区县搜索热度龙岗区以23.51%的搜索占比位列榜首，福田搜索占比为21.69%位列第二，南山搜索占比为20.19%位列第三。图4的分析可以看到，宝安罗湖，龙华新区的搜索相对一些重点区域搜索还有距离，如果深圳楼市未来这些片区的搜索量增长上来，深圳楼市将有不同的置业交易量往更多的“关外”区流转。

图4区县关注度排行及占比图（数据来源：房天下二手房数据中心）

2.商圈关注度分析

7月深圳二手房市场商圈搜索情况显示，龙岗中心城再次登上商圈热搜榜首位，搜索占比18.56%；东门以16%的搜索占比排名第二位；宝安中心区位列第三位，搜索占比为15.99%；龙华搜索占比8.13%，排在第四位；布吉位列第五，搜索占比为8.13%。本月较热商圈前十名中，龙岗、罗湖和龙华三个区的商圈较受关注。图5的数据告诉我们，罗湖东门商圈搜索量急速增长，布吉搜索占比减少，龙华甚至超越布吉的搜索量。

图5网友关注商圈及占比图（数据来源：房天下二手房数据中心）

3.楼盘关注度分析

7月份，公园大地以0.58%的搜索搜索占比再次夺得第一位；龙珠花园以0.19%的搜索占比，在热搜楼盘中排名第二位；星海名城（房价户型二手房租房）以0.15%的搜索占比，排名第三；丽湖花园（房价户型二手房租房）以0.15%的搜索占比排名第四；星河丹堤（房价户型二手房租房）以0.13%的搜索占比，排名第五。细数7月热搜楼盘前十名可以发现，连续四个月龙岗包揽7个名额，其中楼盘的商圈归属归类为龙岗中心城3个，布吉2个，横岗1个，坂田1个。7月的楼盘热点关注中，前海和宝安的搜索有提升的迹象。

图6网友关注楼盘搜索量及占比图（数据来源：房天下二手房数据中心）

4.地铁线路关注度分析

7月深圳二手房市场轨道线路搜索榜中，3号线龙岗线登上热搜榜首，搜索占比29.5%；1号线罗宝线搜索以24.45%的占比位列其次；4号线龙华线紧随其后，搜索占比达到17.68%。对比上月深圳地铁线热搜分析，3号线、1号线、4号线这三条地铁线依然是较热线路，总占比超越70%。

7月深圳二手房市场热门轨交站点榜首为大芬站，大芬站附近有深圳布吉一带的大盘，如桂芳园，可园，居住的价格和楼盘受到的欢迎度比较高。大剧院站位列第二，占比为23.87%，途径2号线蛇口线和1号线罗宝线接驳处。龙华站位列第三，4号线的龙华站为龙华比较核心的区域，关注度高。对比6月地铁站热搜榜，11号线搜索量有小幅的回落，坪洲和福永站点的搜索量有一定幅度的提升。

图7地铁线、地铁站关注排行榜

5.优质教育房关注度分析

7月深圳小学热搜排行榜中，罗湖的深圳中学排列榜首，福田的荔园小学居第二，罗湖的翠竹小学排第三。在本月热搜优质教育楼盘排行表中，虽然南山的学校得不到比较高的名次关注度，但南山的学校的搜索中，是占据全深圳前10的50%的席位，南山外国语，育才学校，南山实验学校，南山北师大学校，都是名气响亮一时的名校，南山的房价有如此高的价值空间，至少有一半的功劳归结于南山的名校效应，当然，南山的经济和南山规划，前海发展也对南山的楼市有重大的价值体现。

图8学校搜索量排行榜

深圳优质教育房的搜索热度一直很高，7月深圳优质教育房搜索情况显示，丽湖花园的外国语小学关注度比较高，在7月中凸显一定的市场分量，中海大山地（房价户型二手房租房），福田的南天二花园（房价户型二手房租房），龙华新区的水榭山（房价户型二手房租房），锦绣御园（价格动态户型图论坛）都成为优质教育房的重点关注楼盘。由于深圳房价居高不下，深圳优质教育房的关注度如同市场成交的转变方向一样，也投向我们关注的龙岗，横岗，龙华一带的楼盘，预计这将是未来的一种趋势。

图9热门优质教育房排行榜

6.户型、价格、面积关注度分析

二居搜索是深圳7月网友关注度最高的户型

在各种户型的需求上，二居成为较受网友青睐的户型，搜索占比达到3.99%居首位；其次为三居，占比为3.78%；一居搜索占比1.36%，位列第三。7月凸显的是2-3房市场关注度高，而且各自有1%搜索幅度的上升，其中7月二房的搜索超过41万搜索量次数，而整个深圳的7月不按条件搜索的次数是超过900多万次，两房的搜索面积主要是50-70平之间。

在价格方面，0-100万搜索热度升至较高，占比1.88%，搜索量超过19万人次，其后200-300万热度居次席，占比1.40%，100-150万占比1.37%，居第三位，7月价格搜索以200-300的搜索层次逐步提升。

面积搜索中，50-70平米成为本月的新亮点，首次第一，搜索占比为29.48%；70-90平米的搜索占比为24.76%，位居第二；90-110平米搜索占比为13.55%，位列网友热搜排行第三位。7月在面积搜索中，110-150平方的搜索占比达到14%多，整体而言，改善换房的需求也在逐步提高。

户型搜索分析

价格搜索分析

面积搜索分析

图10户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

三、房源分析及热门推荐

7月份在房源热搜榜中，以深圳二手房关注度比较大的龙岗，布吉一带的房子为推荐的重点，这些房子都是佣金1.5%，房天下自营的房源，价格真实新鲜，推荐的特点是楼盘单价3万起，明显低于深圳全市的整体房价，总价有200多万，还有400万，欢迎选购。

图11推荐房源属性表

四、政策案例解读及展望

1、政策解读

重大利好：个税抵扣房贷确定房贷利息将降15-45%

财政部财政科学研究所原所长贾康7月22日在三亚对媒体表示：“个人所得税可抵扣房贷已明确，会支付月供的利息，至于进展，要看个税改革的时间，中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。”据测算，以个人扣除五险一金后的收入2万左右计算，如果购买一套房贷在150-200万左右的普通商品房，贷款100万，每个月的基准利率月供大约在6700元左右，其中大约2400元是利息。也就是个税可以降低2000多元相当于月供降低23%左右。

按照房天下深圳二手房的解读是，个税抵房贷这引发许多人的关注，唯一个核心是，中国普遍的白领收入很高，个税缴纳给国家的比重很高，倘若个税能抵房贷的利息，将给购房者减少不少的月供压力和购房的信心，未来细则如果落定，这将是促进房地产交易活跃的一个关键筹码。

为了抑制房价上涨速度？深圳银行四大行将房贷利率调回9折

距离深圳多家银行从9折利率下调到88折，也就一个多月时间；而距离出现传说级别的极低利率8.2折，更是不到一周的时间，深圳房贷市场的利率又开始回升。15日开始，深圳四大国有银行的住房贷款利率从上周的8.8折统一调整为9折。

房天下深圳二手房的解读是，深圳从7月中旬银行的房贷利率提高，说明央行有意识要求地方银行控制楼市的风险和贷款的比例，深圳作为房价的高昂区，按照深圳每年消耗贷款买房有3000亿以上，深圳需要的是有足够大的风险防控能力，以求保证楼市的稳定和金融体系的安定。但凡楼市过火的城市，如南京，二套房贷提升50%，首套也提高到35%，都是银行在控制风险方面必出的一些因地政策，分化调整的措施，预计会加重下半年一些过火城市楼市的政策。

2、市场展望：8月的深圳楼市将迎来一轮二手房房价相对稳定

7月深圳全市的楼市出现“二手房量价上涨，一手房量减价涨”的局面。按照房天下深圳二手房预测，8月的深圳楼市将迎来一轮是二手房房价相对稳定的僵持。一些高价区域的二手房房价持续下跌，一手房由于8月增量供应上涨，放盘价格预期比较高位，预计8月的一手楼成交将有减少的迹象，二手房成交市场也将有所小跌，而龙岗，坪山一带的二手楼成交可能有小幅的提升趋势。

根据中国楼市目前的宏观调控思路，区别化调整，收紧信贷的调整是下半年的一个趋势，特别深圳房价居高不下，房价连续高居全国的第一，引发政府的关注。以深圳8月的楼市环境，信贷收紧和一定性的宽松，深圳经济规划的带动，地铁的建设，东进的战略，都无形中给予深圳一定的置业信心，这种楼市的僵持局面将很难在短期出现“大波动”。但可以明确的预测是，深圳未来一年来的楼市置业压力非常大，按照月供2-3万的幅度，深圳普通的家庭将难以支撑如此巨大的月供压力，这在趋势上，也带动深圳的刚需置业者将置业的门槛选择在50-70平方的房子上，总价是250万到350万之间，深圳未来将进入一种“高价盘僵持”阶段。豪客的出手，也将决定未来楼市的结构成交变化。从房天下深圳二手房实际市场监控，实际的市场层面是成交偏少，看房增多，一旦来看房的客户，他们的果断购买决心比以前有好转，但也的确有不少的“犹豫客”，甚至是因购房支付能力不足而放弃购房的客户。我们深圳的未来看到更多的是：能否购房或者“接盘”即将成为深圳人一种财富的象征。